จากอุปสงค์ที่ลดลงสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์จึงไม่น่าแปลกใจเลยที่อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยแบบหลายยูนิตกำลังจับตามองผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยใหม่ที่เป็นไปได้: “สร้างเพื่อปล่อยเช่า” ในความเป็นจริงตัวเลขล่าสุดแสดงให้เห็นว่าการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ลดลง 36% ในปี 2561 จากปี 2559 แต่ที่อยู่อาศัยประเภทที่ไม่ค่อยมีใครรู้จักนี้จะแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของเราได้มากแค่ไหน? 10 บทเรียนจากเมืองที่เผชิญกับความท้าทายด้านที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
การสร้างเพื่อเช่าไม่ใช่วิธีแก้ปัญหาสำหรับปัญหาเรื่องความสามารถ
ในการจ่ายที่อยู่อาศัยของออสเตรเลีย แต่มันมีศักยภาพที่จะทำเครื่องหมายในช่องสำหรับวัตถุประสงค์นโยบายสาธารณะที่สำคัญหลายประการ สิ่งเหล่านี้รวมถึงความหลากหลายของที่อยู่อาศัยที่กว้างขึ้น มาตรฐานการก่อสร้างที่ได้รับการปรับปรุง และรูปแบบที่อยู่อาศัยให้เช่าส่วนตัวที่มีการจัดการที่ดีขึ้นและปลอดภัยมากขึ้น ซึ่งหมายถึงห้องชุดที่สร้างขึ้นเพื่อให้เช่าโดยเฉพาะ โดยปกติจะเป็นอัตราตลาด และถือกรรมสิทธิ์คนเดียวในฐานะสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ระยะยาว
เจ้าของที่ยืนยงอาจเป็น เช่น บริษัทประกันภัย กองทุนซุปเปอร์ของออสเตรเลีย กองทุนความมั่งคั่งต่างประเทศ บริษัทหลักทรัพย์เอกชน หรือผู้พัฒนาอาคาร
แม้ว่าจะใหม่ในออสเตรเลีย แต่การสร้างเพื่อเช่าเป็นเรื่องปกติในประเทศอื่นๆ ภายใต้ชื่ออเมริกาเหนือว่า “ที่อยู่อาศัยหลายครอบครัว” รูปแบบดังกล่าวได้สร้าง อ พาร์ทเมนท์ใหม่ มากกว่า6.3 ล้านยูนิตตั้งแต่ปี 1992 ในสหรัฐอเมริกาเพียงแห่งเดียว และในสหราชอาณาจักร ภาคการก่อสร้างเพื่อเช่าได้นำไปสู่ การสร้างหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง จำนวน 68,000ยูนิตตั้งแต่ปี 2555
อ่านเพิ่มเติม: สิ่งที่ออสเตรเลียสามารถเรียนรู้จากต่างประเทศเกี่ยวกับอนาคตของที่อยู่อาศัยให้เช่า
โครงการสร้างเพื่อเช่าที่กระจัดกระจายกำลังดำเนินการหรือเสร็จสมบูรณ์แล้ว ส่วนใหญ่อยู่ในซิดนีย์ชั้นในและเมลเบิร์น และอาจพิสูจน์ได้ว่าเป็นผู้บุกเบิกภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยใหม่ของออสเตรเลีย – แต่นั่นยังห่างไกลจากการรับประกัน ในออสเตรเลีย ตลาดเช่าส่วนตัวของเราเกือบทั้งหมดเป็นของนักลงทุนระดับแม่และพ่อรายย่อย ดังนั้นที่อยู่อาศัยประเภทนี้จึงเป็นทางเลือกใหม่อย่างมากจากอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปของออสเตรเลีย รูปแบบการพัฒนาแบบสร้างเพื่อเช่า ซึ่งเกี่ยวข้องกับการว่าจ้างเจ้าของระยะยาวในการก่อสร้างอาคารทั้งหลัง สร้างแรงจูงใจสำหรับคุณภาพที่สูงขึ้นและยั่งยืนกว่า
แนวทางการพัฒนาอพาร์ตเมนต์แบบ “สร้างเพื่อขาย” แบบมาตรฐาน
ที่สำคัญ การสร้างเพื่อเช่าเป็นการลงทุนระยะยาวที่ตอบสนองความต้องการเช่าซึ่งมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งหมายความว่าโมเดลส่วนใหญ่มีภูมิต้านทานต่อการเปลี่ยนแปลงที่ไม่แน่นอนของความต้องการที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นผลมาจากระยะเวลาอันสั้นและสัญชาตญาณการเก็งกำไรของผู้ซื้อแต่ละรายที่มีอำนาจเหนือกว่าในตลาดของเรา
อ่านเพิ่มเติม: นโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมของออสเตรเลียต้องการความเป็นผู้นำที่เข้มแข็งและยกเครื่องการลงทุน
ดังนั้น อย่างเต็มศักยภาพ ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยใหม่นี้สามารถแนะนำส่วนประกอบที่มีคุณค่าแบบทวนกระแสวัฏจักรในอุตสาหกรรมการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่มีความผันผวนอย่างฉาวโฉ่ ซึ่งช่วยชดเชยความเสียหายที่เฟื่องฟูและทรุดโทรม กล่าวอีกนัยหนึ่ง การสร้างเพื่อเช่าสามารถสร้างความมั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรเลียได้
การสร้างเพื่อเช่าสามารถรวมที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงได้อย่างไร
ในแง่ดี บางคนอ้างว่าการสร้างเพื่อเช่าสามารถให้การแก้ไข “ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง”สำหรับผู้มีรายได้จำนวนมากที่ประสบปัญหาในตลาดการเช่าส่วนบุคคลที่มีอยู่ของเรา
แต่สิ่งนี้อาจเกิดขึ้นได้ด้วยความช่วยเหลือจากเงินทุนสนับสนุนของรัฐบาลหรือแผนการลดหย่อนผ่อนปรนเท่านั้น
ตามหลักการแล้ว ที่อยู่อาศัยที่มีราคาย่อมเยาสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลางจะรวมอยู่ในโครงการสร้างเพื่อเช่าในอัตราตลาดเป็นหลัก อันที่จริง ผู้เล่นในอุตสาหกรรมการก่อสร้างรายใหญ่รายหนึ่งเพิ่งสนับสนุนสิ่งนี้เป็นความคาดหวังมาตรฐาน
ดังนั้นควรจัดหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในกรณีนี้อย่างไร?
เพื่อหาคำตอบการวิเคราะห์ของเราเปรียบเทียบต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาโดยบริษัทที่แสวงหาผลกำไรกับการพัฒนาภายใต้ผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยในชุมชนที่ไม่แสวงหาผลกำไร
ด้วยรูปแบบที่ไม่แสวงหากำไรและข้อได้เปรียบทางภาษีที่ควบคู่กันไป ผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยในชุมชนสามารถสร้างที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาไม่แพงในราคาที่ถูกกว่าบ้านที่แสวงหาผลกำไรอย่างมาก จึงต้องใช้เงินอุดหนุนน้อยลง
อย่างไรก็ตาม ความช่วยเหลือจากรัฐบาลในรูปแบบต่างๆ วิธีที่ไม่เจ็บปวดที่สุดสำหรับสิ่งนี้ที่จะเกิดขึ้น จากมุมมองของรัฐบาลคือการจัดสรรพื้นที่พัฒนาขื้นใหม่ของรัฐบาลกลางหรือของรัฐให้กับผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยในชุมชนในราคาพิเศษ
อ่านเพิ่มเติม: ‘สร้างเพื่อเช่า’ อาจเป็นชิ้นส่วนที่ขาดหายไปของปริศนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
กลยุทธ์นี้เพิ่งได้รับการสนับสนุนโดย Michael Sukkar รัฐมนตรีกระทรวงการเคหะแห่งสหพันธรัฐที่เพิ่งได้รับการแต่งตั้งใหม่
ตัวอย่างเช่น การกำหนดพื้นที่ที่เป็นของรัฐบาลดังกล่าวอาจรวมอยู่ในโครงการฟื้นฟูเมืองขนาดใหญ่ เช่น Central-to-Eveleigh และ Rozelle Bays ของซิดนีย์ เมื่อสร้างเสร็จ จะสามารถตอบสนอง ความต้องการ ที่มีเสียงกว้างขวางว่า 30% ของการพัฒนาเหล่านี้ควรเป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
